فسخ قرارداد چیست؟

یکی از موارد فسخ قرارداد پایان دادن به قرارداد توسط یکی از دو طرف یا شخص ثالث را فسخ قرارداد می گویند. بنابراین  یکی از عواملی که باعث سقوط تعهدات ناشی از قرارداد می شود، اراده ی یک طرفه انحلال قرارداد و تعهد می باشد که نوعی ایقاع است. به این معنا که یک طرف به طور مستقل می تواند حق فسخ خود را اعمال نماید بدون اینکه نیازی به رضایت طرف دیگر داشته باشد. از طرفی می توان گفت که فسخ قرارداد یکی از انواع حقوق مالی می باشد به این معنا که اگر مشتری در قرارداد خرید یا فروش، با استفاده از حق فسخ قرارداد را فسخ نماید، مبلغ پرداخت شده به او باز می گردد. بنابراین می توان گفت که حق فسخ نیز مانند سایر حقوق، به سبب قرارداد یا به طور خود به خود می تواند مورد انتقال قرار گیرد.

انواع فسخ قرارداد

قرارداد ها معمولا به یکی از دو روش زیر فسخ می شوند:

• توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ معمولا به صورت شرطی در عقد قرارداد عنوان می شود که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.
• حکم مستقیم قانون : قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که ممکن است به طور ناخواسته متوجه یکی از دو طرف معامله شود، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری نماید.

فسخ قرارداد مبایعه نامه

خریدار و فروشنده به موجب قانون حق بر هم زدن معامله را دارند که این حق را خیار می گویند. خیار در لغت به معنی اختیار و اجازه است و در حقوق به معنی اختیاری است که به طرفین قرارداد به منظور بر هم زدن یک جانبه معامله داده می‌شود. بنابراین قانون گذار به طرفین معامله این اختیار را داده است که اگر به موجب قرارداد متضرر شوند، اقدام به فسخ قرارداد مذکور نمایند. ماده 396 قانون مدنی انواع خیارات را نام برده است که مهم ترین آن ها شامل: خیار مجلس، خیار تاخیر ثمن، خیار غبن و خیار عیب می باشند.

فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره ممکن است از طرف مؤجر یا مستاجر و با تصریح شروطی در قرارداد و همچنین توافق طرفین صورت بگیرد.

• فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر: اگر معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید. یا اینکه به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند.
• فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر: از موارد بسیار شایع فسخ قرارداد توسط موجر، دیر کرد در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. بنابراین اگرمستأجر به مدت 4 ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و دستور تخلیه ملک را از مراجع قضایی بگیرد.

خسارت فسخ قرارداد

پرداخت خسارت فسخ قرارداد در چند حالت قابل مطالبه می باشد که در ادامه به بررسی این موارد خواهیم پرداخت:

• مورد اول: زمانی است که شخص برای خود، حق فسخ قرارداد برای یک ماه قائل می شود که در چنین شرایطی طرف مقابل می تواند یک بند در قرارداد بگنجاند. مبنی بر اینکه اگر صاحب حق فسخ، قرارداد را در خارج از مدت مقرر فسخ نمود، وی بتواند مبلغی معین به عنوان خسارت فسخ قرارداد برای خود قائل شود.
• مورد دوم: زمانی است که در قراردادی که برای مدت موقت منعقد می شود به عنوان مثال در قرارداد اجاره ای که به مدت یکسال تنظیم شده است، بندی قید شود که اگر قبل از موعد به هر دلیلی قرارداد اجاره فسخ شود، طرف دیگر بتواند مبلغی را برای فسخ قرارداد دریافت نماید.
• مورد سوم: در جایی است که اگر به دلیل مغبون شدن شخص یا یا به دلیل وجود عیب در مال مورد معامله یا به دلیل تدلیس و فریب خوردن برای فرد حق فسخ ایجاد شد، وی بتواند علاوه بر فسخ قرارداد، خسارت وارده را نیز مطالبه نماید.
• علاوه بر موارد گفته شده فرد می تواند به موجب ماده 230 قانون مدنی، در صورت عدم رعایت هر یک از مندرجات قرارداد، مبلغ معینی تحت عنوان وجه التزام را برای خود در نظر بگیرد.

پاسخ به چند پرسش درباره فسخ قرارداد

شرایط فسخ قرارداد از طرف فروشنده چیست؟

فروشنده می تواند در قرارداد قید نماید که اگر خریدار در تاریخ سررسید، مبلغ معامله را پرداخت نکرد حق فسخ قرارداد برای او محفوظ باشد.

فسخ قرارداد دارای چه آثاری می باشد؟

اعمال حق فسخ قرارداد، دارای آثاری همچون منحل شدن و از بین رفتن اثر عقد می باشد.

خیار غبن به چه معناست؟

این نوع حق فسخ و بر هم زدن قرارداد بیشتر در مواقعی اتفاق می افتد که اشخاص در زمان انعقاد قرارداد از قیمت ها آگاهی ندارند و در نتیجه معامله دچار ضرر می شوند.