دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از دعاوی رایج، از دعاوی ملکی حقوقی می باشد که به دلیل اهمیتی که در دعاوی حقوقی دارد، در این محتوا به بررسی آن می پردازیم.

به محض انعقاد یک قرارداد، طرفین قرارداد علاوه براینکه به اجرای مفاد قرارداد ملزم می شوند، به اجرای تمام نتایجی که از آن قرارداد حاصل می شود نیز ملزم می گردند. طبق قانون ثبت، چه در قرارداد قید شود و چه قید نشود، فروشنده با توجه به عرف و قانون ملزم به تنظیم سند رسمی می باشد.

یکی از مشکلاتی که به دنبال انعقاد قرارداد گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشنده از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی است. این نقض تعهد اغلب در حالی است که فروشنده مبلغ زیادی از قیمت ملک را دریافت کرده است و به دلایلی از انجام تعهد خود خودداری می کند. گاهی در قرارداد چنین تصریح می شود که اگر فروشنده اقدام به تنظیم سند رسمی نکند و یا از معامله خود منصرف شده است، باید مبلغی به عنوان وجه التزام بپردازد. در مقابل، خریدار نیزمی تواند تنظیم سند و یا پرداخت وجه التزام را درخواست نماید. مورد دیگری که قابل تصور است، اینست که امکان قید هر دو مورد نیز در قرارداد وجود دارد. به این صورت که اگر فروشنده در اجرای مفاد قرارداد تاخیر کند، علاوه به الزام به تنظیم سند و اجرای تعهد، باید مبلغ وجه التزام را نیز بپردازد.

موارد طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

قرارداد هایی که بین اشخاص منعقد می شوند، یا به صورت قولنامه هستند که به آن تعهد به فروش هم میگویند؛ و یا به صورت مبایعه نامه که به آن سند فروش می گویند. مهم ترین اثر حقوقی که از قرارداد ها ناشی می شود، تنظیم سند رسمی است. و اهمیت آن به این خاطر است که سند، دلیل اصلی مالکیت و وقوع معامله می باشد.

در قولنامه به دلیل اینکه هنوز قراردادی بین طرفین منعقد نشده است و مالکیت به طور رسمی منتقل نگردیده است، دارای چنین اثری نمی باشد. لذا نمی توان به موجب یک قولنامه اقدام به طرح دعوا نمود؛ همچنین با توجه به اصل آزادی قراردادها، نمی توان کسی را ملزم به فروش مال خود نمود و در مورد قولنامه فقط می توان الزام فروشنده به انجام تعهد خود که همان فروش و انتقال مال مورد نظر است را خواهان شد.

چگونگی طرح دعوای تنظیم سند رسمی

در صورتی که پس از انعقاد قرارداد، فروشنده در زمان تعیین شده بین طرفین، به منظور انتقال و تنظیم سند رسمی در دفترخانه حضور نیابد، خریدار می تواند از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم حضور نماید. در این گواهی قید می شود که در تاریخ تعیین شده در قرارداد، علی الرغم حضور خریدار، فروشنده به عنوان مالک رسمی در دفترخانه به منظور انتقال ملک و تنظیم سند رسمی بدون علت یا عذر موجهی حاضر نشده است. و در صورتیکه در قرارداد زمان معینی جهت حضور در دفتر خانه به منظور تنظیم سند قید نشده باشد، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه از جانب دادگاه، تاریخ و محل حضور را به فروشنده اطلاع دهد. بنابراین در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین، خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، و تحویل به دادگاه محلی که ملک در آنجا واقع است اقدام به طرح دعوا نماید.

موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار هنگام طرح دعوا باید اطمینان حاصل نماید که ملک مورد نظر در رهن یا بازداشت نباشد. به این دلیل که ملکی که در رهن یا بازداشت است قابلیت نقل و انتقال ندارد و نمی توان انتقال آن و تنظیم سند رسمی را مطالبه نمود زیرا دادگاه به چنین انتقالی رای نخواهد داد؛ بنابراین در این خصوص در ابتدا باید فک رهن ملک را از دادگاه درخواست نمود.

مورد دیگر از موانع طرح دعوای تنظیم سند رسمی، حالتی است که فروشنده مالک رسمی ملک مورد نظر نباشد. در این مورد به دلیل اینکه که فروشنده اقدام به فروش مالی کرده است که مالک آن نبوده است، الزام وی به تنظیم سند رسمی در این خصوص ممکن نخواهد بود و خریدار می تواند اقدام به شکایت علیه فروشنده با موضوع فروش مال غیر نماید.

نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

1. احراز مالکیت خوانده: دادگاه از طریق استعلام ثبتی، مالکیت خوانده دعوا که همان فروشنده است را احراز می نماید سپس حکم به انتقال می دهد.
2. احراز مالکیت خوانده در مورد خط تلفن و سایر تبعات ملک؛ که در مورد تلفن احراز مالکیت با استعلام از اداره مخابرات صورت می گیرد.
3. احراز تادیه پیش پرداخت و محاسبه ما بقی قیمت و قید آن در حکم.
4. بررسی اسناد و اظهارات طرفین و احراز وقوع معامله و قرارداد، با توجه به ملاحظه اصل قرارداد، دفاعیات خوانده، تعهدات مندرج در قرارداد و …
5. احراز هویت طرفین قرارداد و در صورتی که فوت کرده باشند ورثه آنها.
6. تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی.
7. در نظر گرفتن هزینه هایی که بر عهده طرفین است: هزینه انتقال سند به طور معمول برعهده مالک و هزینه تحریر سند به تساوی میان هر دو تقسیم می شود.

رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی در صلاحیت چه دادگاهی است؟

بر اساس قانون، خواهان باید دادخواست خود را به دادگاهی که مال مورد نظر در آن محل قرار دارد، تقدیم نماید. نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که با توجه به طولانی بودن زمان رسیدگی، بهتر است خواهان ضمن دادخواست اصلی، دستور موقت مبنی بر توقیف ملک را نیز از دادگاه درخواست نماید تا فروشنده در این مدت نتواند آن را به شخص دیگری بفروشد.

 هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یک دعوای مالی است. و بنابراین باید هزینه ای معادل 5/3 درصد ارزش منطقه ای ملک به عنوان هزینه دادرسی پرداخت شود. ارزش منطقه ای املاک بر اساس ویژگی های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته در آن و موقعیت جغرافیایی ملک و ویژگی هایی از این قبیل محاسبه می گردد.