خیار تبعض صفقه:

خیار تبعض صفقه چیست و چه نکاتی را شامل می‌شود؟!

مطابق با قانون طرفین معامله در یک معامله ملکی تحت شرایطی اختیار بر هم زدن معامله را دارند. حق بر هم زدن معاملات، خیار گفته می شود که انواع مختلفی دارد و یک  نمونه  از آن را بصورت مختصر و مفید شرح می دهیم:

خیار تبعض صفقه چیست؟

در اولین قدم برای بررسی مفهوم این خیار می خواهیم به معنی تک تک کلمات بپردازیم. (خیار )در لغت به معنای اختیار ،( تبعض) به معنای پاره پاره شدن و جزء جزء شدن و  (صفقه) در لغت دست به هم زدن یا معامله می باشد. در گذشته مرسوم بوده است که طرفین معامله برای اعلام رضایت برای عقد قرارداد به یکدیگر دست می داده اند.

در خیار تبعض صفقه می بایستی  شرایطی را تصور کنید که معامله ای صورت می گیرد؛ اما خریدار به دلایلی نمی تواند مالک تمام مبیع شود. در واقع بخشی از مورد معامله باطل می باشد و خریدار از این موضوع مطلع نبوده است. در این شرایط قانون برای خریدار اختیار فسخ معامله را در نظر گرفته است که خیار تبعض صفقه نام دارد. صاحب آن می تواند به جای فسخ کامل معامله، خواهان استرداد ثمن بخش باطل معامله شود. به این ترتیب خریدار مالک بخشی از مورد معامله خواهد بود که معامله آن ایرادی نداشته است.

تعریف  بهترخیار تبعض صفته:

هرگاه خریدار در یک معامله دو چیز را بخرد و سپس معلوم شود که یکى از آن دو قابل تملک نیست یا از آنِ غیر فروشنده است و او اجازه فروش آن را ندهد، معامله نسبت به آن بخش باطل است و خریدار نسبت به بخش دیگر از کالا ى مورد معامله خیار تبعّض صفقه پیدا مى‌کند و مى‌تواند عقد را فسخ کند یا آن را در برابر بهاى آن بخش از کالا امضا و اضافه بهاى پرداختى را باز پس گیرد.

خیار تبعض صفقه در املاک  را مورد بررسی قرار می دهیم  که  این  روزها  بیشتر کاربرد دارد و به نوعی یاد گرفتن آن ضروری می باشد. بر کسی پوشیده نیست که در حوزه املاک مبالغ سنگینی جا به جا می شود. بنابراین در این حوزه اهمیت این موضوع و آگاهی از مباحث حقوقی بسیار پر رنگ است. خانواده ای را در نظر بگیرید که سال ها کار و پس انداز می کنند تا بتواند خانه ای بخرند، یک اشتباه باعث می شود آنها به جای خانه خود، راهی راهرو های دادگاه شوند و الاآخر….

پس بصورت عامیانه  با  ذکر چند مثال نقش این خیار مشخص می شود:

فرض کنید شخصی ملکی را به صورت شش دانگ بفروشد، در حالی که مجاز به فروش چهار دانگ آن است. در این شرایط معامله چهار دانگ ملک صحیح و معامله دو دانگ دیگر باطل است. در این شرایط تبعض صفقه برای او وجود دارد؛ مگراینکه به دلایلی ساقط شده باشد. برای درک بهتر شرایط وجود خیار تبعض صفقه در املاک به مثال دیگری  توجه کنید.

خیار تبعض صفقه در املاک:

فرض کنید مالک یک خانه فوت کند و آن ملک به همسر و فرزندانش به ارث برسد. یکی از فرزندان متوفی دختر صغیری است که قیمومت او نیز برعهده همسر متوفی می باشد. حال فرض کنید که وراث اقدام به فروش خانه به شخص دیگری کنند. اگر اداره سرپرستی با انجام معامله نسبت به سهم محجور موافقت نکند، معامله نسبت به سهم دختر باطل است. در این شرایط خریدار به موجب خیار تبعض صفقه اختیار فسخ معامله را دارد. البته خریدار می تواند معامله نسبت به سهم سایر وراث را بپذیرد و با دختر متوفی شریک شود. خریدار در صورت پذیرش این امر خریدار می تواند مبلغ پرداخت شده در ازای سهم دختر را پس بگیرد. اگر خیار تبعض صفقه ساقط شده باشد، خریدار به ناچار باید با دختر صغیر شریک شود. خریدار باید هنگام معامله شرط کند که در صورت عدم موافقت اداره سرپرستی، حق فسخ به طور کلی را دارد.

شرایط تحقق و اسقاط این خیار:

مطابق با ماده ۴۴۳ قانون مدنی، شرط وجود خیار تبعض صفقه عالم نبودن خریدار به آن است. در صورتی که خریدار از غیر نافذ یا باطل بودن بخشی از معامله مطلع باشد، خیار تبعض صفقه وجود ندارد. با وجود آگاهی خریدار از این امر، پول دریافت شده به ازای بخش باطل به او باز گردادنده می شود.

فوریت در خیار تبعض صفقه مطرح نیست و صاحب خیار می تواند با تأخیر هم از حقش استفاده کند. این تأخیر به قدری جائز است که عرف آن را به معنای اسقاط خیار نداند، در معاملات معوض و در مورد کمبود ثمن وجود دارد. در صورتی که قراردادی شامل مفاد اسقاط کافه خیارات را امضا کنید، خیار تبعض صفقه ساقط می شود.

تبعض صفقه در صورتی که شرایط زیر را داشته باشد، قابل اجراست:

بخشی که معامله آن باطل است، قابل تجزیه و انتقال جداگانه باشد. همچنین آن بخش باید در برابر قسمتی از ثمن قرار گیرد.

در تبعض صفقه بخشی از پول که باید مسترد شود، طبق ماده ۴۴۲ قانون مدنی محاسبه می شود.

ماده ۴۴۲ قانون مدنی :«آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد‌ پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگه داشته و بقیه را باید به مشتری بازگرداند.»