منظور از پیش فروش ساختمان چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید ساختمان همان طور که از نام آن پیداست، به معنای فروش ساختمان قبل از تکمیل آن می باشد. و به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسند، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید می گویند. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود.
محاسن پیش فروش ساختمان
- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می تواند آپارتمان خریداری شده را گران تر بفروشد و سود ببرد.
- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می رسد، خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
- در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش فروش ساختمان
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان نا تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی انگیزگی سازنده
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر
- امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می افتد.
قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش آپارتمان، در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره، تصویب و به مرحله اجرا درآمده است. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون، قرارداد محسوب می شود.
مراحل پیش فروش ساختمان
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند. پس از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفتر خانه ارجاع دهند و نمی توانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند.
نکات مندرج در قرارداد پیش فروش ساختمان
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی هیئت داوران
پاسخ به چند پرسش درباره پیش فروش ساختمان
برای جوگیری از دیرکرد تحویل ملک توسط فروشنده چه باید کرد؟
یکی از بهترین ضمانت اجرا های تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس باید این بند را با دقت در قرارداد درج شود.
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان باید به کجا مراجعه کنیم؟
به منظور تنظیم قرارداد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمود.
آیا امکان پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی وجود دارد؟
اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان رفتار خواهد شد.
