سرقفلی مغازه:

سرقفلی مغازه، راه های انتقال سرقفلی مغازه، حق سرقفلی، اجاره سرقفلی، سرقفلی چیست؟

اینها سربرگ های مقاله در مورد سرقفلی مغازه هستند که به چگونگی آن می پردازیم:

حق سرقفلی چیست؟

قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری مانند سرقفلی مغازه دارای اهمیت فراوان در فضای فعالیت های تجاری هستند. سرقفلی مغازه و دعاوی مربوط به مطالبه سرقفلی یکی از تخصصی ترین و در عین حال پرکاربردترین دعاوی حقوقی است.

اما سرقفلی چیست و حق سرقفلی کدام است؟ و چرا در مورد آن تا این حد اختلاف نظر وجود دارد؟

گستردگی محل های کسب و استقبال که مردم برای فعالیت های تجاری از خود نشان می دهند، موجب رونق بخشیدن به اجاره محل کسب یا سرقفلی مغازه شده است. در حال حاضر دو قانون بر سرقفلی مغازه حاکم است.

یعنی کلیه مغازه هایی که سابقه اجاره اولیه آنها به قبل از سال 76 برمی گردد تابع قانون سال 56 هستند. اگر چه بعد از سال 76 منعقد شده باشند.

تمام مغازه هایی که شروع فعالیت و سابقه اولین قرارداد آن به بعد از اول مهرماه 76 بازمی گردد، تابع قانون سرقفلی 76 خواهند بود.

در اینجا با توجه سؤالات اکثر کاربران و اختلاف نظرهایی که حتی بعضاً در میان محکم قضایی وجود دارد، قصد داریم توضیحات مختصری در رابطه با حق سرقفلی ارائه کنیم. و موضوع را از ابعاد حقوقی مورد توجه قرار دهیم.

تعریف سرقفلی:

حق سرقفلی چیست؟ حق سرقفلی مثل بسیاری از واژه های رایج در میان مردم، فاقد تعریفی جامع می باشد. با توجه به توضیحاتی که در مورد سرقفلی در برخی منابع ارائه شده ، می توان سرقفلی را اینگونه توضیح داد:

سرقفلی مغازه در حقیقت وجهی است غیر از مبلغ اجاره که مالک در هنگام اجاره مغازه، از مستاجر می گیرد.

حق سرقفلی مبلغی است که مستاجر مغازه ای که بر اساس قرارداد، دارای حق انتقال منافع به غیر است، از مستاجر دوم می گیرد تا منافع مغازه را به او واگذار نماید.

سرقفلی حقی است که به موجب شروط ضمن عقد اجاره، مستاجر در قبال تخلیه مغازه از موجر می گیرد تا آن را تخلیه نماید.

قانون جدید سرقفلی:

در مورد حق سرقفلی، تا قبل از قانون سال 76 آن چه که بیشتر در بین کسبه رواج داشت حق کسب و پیشه بود. در قانون سال 56 این اصطلاح در قالب یک فصل (فصل پنجم) مورد اشاره قرار گرفته بود.

سال 76 که قانون جدید روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید، این اصطلاح کمرنگ شد و در عوض، اصطلاح سرقفلی جایگزین آن گردید. دلیل تغییر نیز این بود که در میان کسبه، واژه سرقفلی بیشتر رایج بود تا حق کسب و پیشه.

قراردادهای اجاره و قانون سرقفلی:

همانطور که گفتیم  در حال حاضر بر کلیه قراردادهای تجاری (محل های کسب و اجاره مغازه)، دو قانون حاکمیت دارد. افرادی که در مورد سرقفلی مغازه دچار اختلاف نظر هستند باید ببینند قرارداد آنها مشمول کدامیک از این دو قانون می شود. راه تشخیص نیز بسیار ساده است. بدین صورت که مغازه هایی که سابقه شروع فعالیت تجاری و قراردادهای آنها به قبل از سال 76 برمیگردد، تابع قانون سال 56 میباشند. (حتی اگر طرفین این نوع قراردادها در سال 90 قرارداد را منعقد کرده باشند).

دلیل این امر آن است که قبل از آنکه قانون سال 76 تصویب و ملاک عمل قرار گیرد مغازه موصوف سابقه اجاره داشته در نتیجه از قانون سال 56 تبعیت میکرده است.

مغازه هایی که اولین سابقه اجاره در آنها به بعد از اول مهر ماه 76 بر می گردد تابع قانون جدید هستند.

بر اساس قراردادهای مربوط به قانون سال 56، در قراردادها ممکن است حق انتقال منافع به غیر، از مستاجر سلب شده باشد. لذا در زمان تخلیه، موجر موظف است حق کسب و پیشه و یا به تعبیر امروزی، حق سرقفلی را به مستاجر بدهد. اگر موجر این حق را نپردازد مستاجر می تواند این حق را از دادگاه مطالبه و حق انتقال منافع را بگیرد.

مستند به قراردادهای سال 76 و بعد از آن ممکن است موجر حق انتقال منافع و یا سرقفلی را از مستاجر ساقط یا سلب نموده باشد. در این صورت مستاجر موظف به تخلیه ملک در موعد مقرر و بدون دریافت حق سرقفلی می باشد.

اجاره سرقفلی:

در قرارداد اجاره سرقفلی، حقوق و منافع یک ملک تجاری تحت عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت منتقل می شود. یعنی از انتقال دهنده به عنوان طرف اول به انتقال گیرنده به عنوان طرف دوم قرارداد انتقال صورت می گیرد. بدون اینکه ملکیت ملک تجاری موضوع قرارداد باشد.

در قرارداد اجاره سرقفلی مغازه یا ملک تجاری و در ماده 2 آن، به سرقفلی با حق کسب و پیشه اشاره شده است. اما اینکه کدامیک از این دو مشمول طرفین قرارداد می شود، این امر به سابقه اجاره ملک مربوط می شود. بنابراین موجر و مستاجر باید آگاه باشند که در هنگام امضای قرارداد کدام قانون بر قرارداد میان آنها حاکمیت دارد.

قرارداد سرقفلی و درج مشخصات ملک:

طرفین باید در مورد درج مشخصات ملک مندرج در سند مالکیت دقت کنند. مواردی نظیر: اشتراک آب، برق، گاز، کولر، نمای داخلی، نمای بیرونی، امکانات داخلی، تزئینات و…. باید با جزییات در قرارداد ذکر شود.

قرارداد اجاره و نوع شغل در آن:

نوع شغلی که مستاجر قرار است به آن اشتغال داشته باشد باید حتماً در قرارداد ذکر شود. توافق طرفین مبنی بر امکان تغییر شغل یا عدم امکان آن بهتر است در قرارداد مورد توجه قرار گیرد. برای انجام تغییر شغل حتی در صورت رضایت ضمنی موجر با این کار، بهتر است موضوع صورتجلسه شود و دو نفر شاهد نیز آن را امضاء نمایند.

قرارداد اجاره سرقفلی با سند رسمی و عادی:

در هنگام انعقاد قرارداد سرقفلی از مستاجر فعلی به مستاجر آتی، دو حالت وجود دارد:

حالت اول اینکه سابقه اولین قرارداد مغازه مربوط به قانون سرقفلی 56 باشد. در این صورت طرفین باید حتماً تاریخی را قید نمایند تا در دفترخانه حاضر و نسبت به انتقال حق سرقفلی به صورت رسمی اقدام نمایند.

حالت دوم اینکه سابقه اولین انتقال سرقفلی مغازه مهر ماه سال 76 به بعد باشد. در این صورت نیازی به حضور در دفتر اسناد رسمی نیست و با سند عادی هم انتقال سرقفلی میسر می باشد.

برخی شروط و یا حقوق مرتبط با سرقفلی:

بهتر است طرفین در مواردی نظیر: حق انتقال سرقفلی، حق تغییر شغل، حق گرفتن شریک، حق تعمیرات، حق تغییرات و… با یکدیگر شرط و شروط لازم را بنمایند. این کار موجب می شود بعداً دچار مشکل نشوند. قید کردن حق انتقال سرقفلی در قرارداد بسیار مهم است.

حالا تا حدودی دانستید سرقفلی چیست، لذا دقت نظر به واژه سرقفلی در قراردادهای مذکور ضروری می باشد. چنانچه دچار اختلاف با طرف قرارداد خود به عنوان موجر یا مستاجر هستید می توانید با موسسه ما در ارتباط باشید.