روابط بین موجر و مستاجر
زمانی که بین دو نفر قرارداد اجاره منعقد می شود، به موجب این قرارداد فردی ملک خود را در ازاء مبلغی به دیگری می دهد تا از آن استفاده نماید. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره می گویند. در روابط بین موجر و مستاجر، سه قانون خاص وجود دارد که احکام و قواعد عقد اجاره را بیان می کنند. این قوانین شامل قانون مدنی مصوب 1307، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 می شود.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، نکاتی وجود دارد که بررسی آن ها حایز اهمیت می باشد:
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در 31 ماده به تصویب رسیده است.
- به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون از جمله قواعد آمره به شمار می روند به این معنی که هر توافقی خارج از این قواعد باطل و بلااثر می باشد.
- قرارداد اجاره می تواند کتبی و یا شفاهی باشد.
- در اجاره اماکن تجاری، تعیین مدت جنبه صوری دارد و مستاجر جز در موارد استثنائی نمی تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را نماید.
- در این قانون، در خصوص روابط موجر و مستاجر اماکن تجاری، مستاجر هنگام تخلیه عین مستاجره، سر قفلی را به نرخ روز از موجر دریافت می کند.
- به موجب ماده 31 این قانون، دایره شمول قانون روابط موجر و مستاجر، سراسر کشور می باشد.
- در این قانون در مورد شکل و نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضاء متعاملین و یا وجود شهود الزامی وجود ندارد.
- این قانون بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است.
- به موجب این قانون، امکان اعمال تخلیه برای موجر تنها پس از ایجاد حق درخواست، لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضائی، دادرسی و صدور حکم می باشد.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
قوانین موجر و مستاجر مصوب 1376 نیز دارای نکات مهمی می باشد که در ادامه به بررسی این نکات می پردازیم:
- قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 در 13 ماده به تصویب رسیده است.
- قانون سال 76 بر خلاف قانون سال 56 یک قانون غیر آمره و تشریفاتی است.
- به موجب ماده 2 این قانون، قرارداد اجاره باید حتما کتبی باشد و قرارداد شفاهی مذکور در قانون سال 56 از شمول این قانون خارج است.
- قرارداد اجاره باید حتما مدت دار باشد و در غیر این صورت قرارداد باطل است.
- در رابطه با سرقفلی، این قانون و آیین نامه اجرائی آن دارای احکامی است. به موجب این احکام، موجر به هنگام عقد اجاره می تواند از مستاجر حق سر قفلی بگیرد یا نگیرد.
- شمولیت این قانون، محدودیت ها و استثنائاتی به لحاظ مکانی و جغرافیایی وجود ندارد و در سراسر کشور اجرا خواهد شد.
- در این قانون، شکل و نحوه نگارش در قرارداد های عادی الزاما جایز است و قرارداد می بایست در دو نسخه به امضای طرفین برسد. همچنین دو شخص معتمد هم باید این قرارداد را گواهی و امضاء نمایند.
- این قانون بر خلاف قانون سال 56 قانونی است که تکیه بر حمایت از موجر دارد.
- به موجب احکام این قانون، تخلیه صرفا با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می شود.
قوانین حاکم بر فضای مجازی
دعاوی موجر و مستاجر
در صورتی که مستاجر به مفاد قرارداد منعقد شده بین آنها عمل نکند و مرتکب اعمالی مانند اینکه مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل نماید و یا آن را تخریب نماید، خودداری وی از پرداخت اجاره بها و همچنین عدم تخلیه ملک در صورت پایان یافتن مدت قرارداد اجاره شود، موجر یا مالک می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی، اقدام به طرح دعوای تخلیه نماید. در مقابل مستاجر هم می تواند در مواردی مانند تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره، خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از مورد اجاره ایجاد شده است و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن حقوق و منافع مستاجر، اقدام به طرح دعوای حقوقی نماید.
پاسخ به چند پرسش درباره قوانین موجر و مستاجر
در چه مواردی مستاجر از حق سرقفلی محروم می شود؟
مواردی که می توان مستاجر را از حق سر قفلی محروم نمود شامل مواردی همچون: تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط می شود.
در صورت بروز اختلافات ناشی از قرارداد اجاره، حل و فصل این اختلافات با کدام قانون است؟
به موجب ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، اختلافات ناشی از قرارداد اجاره تابع قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و یا شرایط مقرر شده بین موجر و مستاجر می باشد.
تخلیه عین مستاجره به چه صورت امکان پذیر است؟
دستور تخلیه به تقاضای موجر پس از فراهم شدن حق درخواست تخلیه، با تقدیم دادخواست به دادگاه و رسیدگی و صدور حکم صورت می گیرد.
