دریافت خسارت از مستاجر یکی از مشکلات همیشگی در امور ملکی و رهن و اجاره خانه می باشد. در دنیای امروز اغلب افراد جامعه اجاره و اجاره نشینی را تجربه کرده اند و با توجه به اینکه هزینه های مسکن در کلان شهر ها بالا است، بیشتر افراد به اجاره نشینی بسنده کردند و مالکان خانه ها به فکر اجاره دادن خانه های خود با قیمتی مناسب افتاده اند. در این مقاله موسسه حقوقی صاحب اندیشه همراه ما باشید و در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و یا وکیل پایه یک دادگستری در این زمینه حتما با ما در تماس باشید.

اگر شما مالک یک خانه باشید و بخواهید آن را به کسی اجاره بدهید، ممکن است به این فکر بیفتید که اگر خانه ای که صاحب آن هستید، در مدت مشخصی که در قرارداد اجاره نامه ذکر شده است، توسط مستاجر صدمه ببیند و دچار خرابی هایی در دیوار خانه یا وسایلی که جزو خانه است گردد، چگونه می توان این خسارات را جبران کرد و هزینه های خسارات و صدمات وارد شده به آن را از مستاجر دریافت نمود.

خانه

خانه در عرف به مکانی گفته می شود برای انسان ها که در آنجا به استراحت و زندگی کردن می پردازند. انسان ها معمولا در یک جامعه، در اماکنی که به آن خانه گفته می شود زندگی می کنند و این اماکن می تواند دارای محدوده ای باشد. همانطور که می دانید خانواده از نهاد های اصلی جامعه می باشند و یکی از نیازهای آنها مسکن یا خانه می باشد.

امروزه خانه ها توسط قراردادهایی اجاره داده می شوند که در بعضی موارد به علت خسارت اجاره مستاجر، مالکان به دریافت خسارت از مستاجر اقدام می کنند. قرارداد ها برای خانه می تواند به صورت قرارداد های خرید و اجاره یا فروش و رهن باشد و این قراردادها در بنگاه ها بوسیله ی مشاوران املاک نوشته می شوند.

مستاجر و موجر

افراد در امور ملکی به دو دسته مستاجر و موجر تقسیم می شوند. مستاجر کسی است که ملک یا خانه ای را از موجر یا صاحب ملک بگیرد و با پرداخت کرایه آن در بازه زمانی مشخص، در آن سکونت گزیند. موجر کسی است که صاحب یک ملک، باغ، خانه یا یک مکان باشد و بخواهد آن را اجاره بدهد.

مستاجر و موجر با عقد قراردادی با هم توافق می کنند تا مستاجر در ملک موجر اقامت گزیدن ولی با یک سری شروط از جمله عدم وارد کردن خسارت به ملک که با عدم رعایت این شرط مستاجر ملزم است تا خسارتی را بپردازد و موجر به دریافت خسارت از مستاجر اقدام کند.

انواع قرارداد بین مستاجر و موجر

اجاره نامه: اجاره نامه عبارت است از قراردادی که طی آن موجر به مستاجر آپارتمان یا ملک خود را به مدت معینی در ازای پرداخت اجاره بها  ارائه می کند.
رهن: رهن نوعی از اجاره نامه است با این تفاوت که پیش پرداخت آن بیشتر است و نیازی به پرداخت اجاره بها نمی باشد.

در هنگام بستن قرارداد برای جلوگیری مشکلاتی اعم از دریافت خسارت از مستاجر یا مشکلاتی در زمینه ی عدم تخلیه به موقع یا عدم دریافت مبلغ رهن، باید ساز و کار تعریف شده مطمئن و قانونی باشد و این مشکلات همراه با راه کارهایی برای حل آن پیش بینی شود.

قرارداد رسمی

با توجه به افزایش ارتباطات در دنیای امروز و ایجاد اطمینان در پیوستن به یک مجموعه یا در ثبت مالکیت یک کالا یا … از قرارداد های رسمی استفاده می شود. قرارداد قولنامه یا اجاره نامه از قراردادهای رسمی به حساب می آید که باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
ثبت جزئیات و متن کامل و دقیق با کمک مشاور املاک و در بنگاه های املاک نوشته می شود تا از وقوع مشکلات بین مستاجر و موجر مانند دریافت خسارت از مستاجر و عدم هماهنگی بیشتر بین آنها جلوگیری شود.

مشاور املاک

مشاوران املاک معمولا به عنوان یک واسط بین مستاجر و موجر عمل می کنند و به مستاجر در پیدا کردن منزل مسکونی با توجه به بودجه و ویژگی هایی که در نظر دارد و به موجر در فروش و اجاره ملکی که دارند، کمک می کند.

از دیگر کارهای یک مشاور املاک، حل و فصل و مشاور در اختلافات پیش آمده بین مستاجر و موجر و در مواردی دریافت جریمه هایی از مستاجر مانند دریافت خسارت از مستاجر برای صدمه زدن به ملک یا … ، ارزیابی مبالغ پیشنهاد شده و مذاکره بر سر شرایط قرارداد، انجام مشورت با صاحب ملک در مورد ملک مورد نظر در موضوعاتی مثل تعمیرات و رفع معایب و … می باشد.

مشاور املاک هم چنین در عقد قرارداد بین طرفین نقش مهمی را ایفا می کند و این قرار داد ها را باید طبق مصوبه تصویب شده در هیئت دولت که از سال ۸۷ به بعد لازم الاجرا شده است، در سامانه ی ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کند که در پایان یک کد رهگیری دریافت می کند.

روابط موجر و مستاجر با انجام قرارداد

با توجه به اهمیت این رابطه بین موجر و مستاجر قوانینی برای حل مشکلات پیش آمده بین مستاجر و صاحب خانه وضع شده است. در سال ۷۶ قانون مرتبط با روابط بین موجر و مستاجر تصویب شده است که تاکنون بر اساس آن قرارداد ها منعقد می شوند.
در این روابط ممکن است با پایان زمان قرار داد، اختلافاتی شروع شود، مانند اختلاف در خسارت اجاره مستاجر و دریافت خسارت از مستاجر، تخلیه نشدن منزل یا عدم پرداخت به موقع مبلغ رهن و اجاره و… که برای حل این اختلافات می توان از قوانین مربوطه در این زمینه استفاده کرد.

قوانین موجود در حل اختلافات موجر و مستاجر

با توجه به اهمیت این رابطه در روابط اجتماعی، یک سری قوانین برای حل و فصل مشکلات احتمالی بوجود آمده وضع شده است.در این خصوص قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان سه قانونی هستند که نقش اصلی را در تنظیم روابط در حوزه مسکن ایفا می کنند. 

این قوانین که در ادامه نمونه هایی از آن را بیان خواهیم کرد، مختص مشکلات مانند دریافت خسارت از مستاجر توسط موجر به وجود آمده در این زمینه می باشد و موجر و مستاجر می تواند با استفاده از این قوانین، اقدام به احقاق حقوق خود کنند.

رایج ترین اختلافات موجر و مستاجر

با توجه به تحقیقات صورت گرفته در دفاتر مشاوران املاک و بررسی پرونده هایی در این روابط بین مستاجر و موجر، می توان گفت بسیاری از اختلافات عبارتند از:

• تامین هزینه های مربوط به خرابی مورد مستاجره و دریافت خسارت اجاره
• تقسیم هزینه های مشترک میان موجر و مستاجر
• دریافت خسارت از مستاجر یا موجر
• ادامه عقد قرارداد اجاره یا رهن بدون تمدید آن
• تاخیر در پرداخت اجاره بها و جبران خسارت های وارده ناشی از آن و دریافت خسارت توسط موجر

در حل اینگونه اختلافات دوطرف مستاجر و موجر با همکاری یک مشاور املاک، می توانند ابتدا با مشورت، بازنگری اجاره نامه و یا یک توافق جدید مشکلات خود را حل کنند تا کار به دادگاه ها و دادسراها راه پیدا نکند.

وظیفه ی مستاجر در پرداخت هزینه ی تعمیرات

تعمیرات در خانه به دودسته تقسیم می شود. تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی.

طبق ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر:

تعمیرات جزئی تعمیراتی است که به استفاده کوتاه مدت مربوط می شود. مانند تعویض لامپ، نصب پوشال های نو برای کولر و … که از مصارف جاری می باشند. هزینه های این تعمیرات به عهده ی مستاجر می باشد.
تعمیرات اساسی مانند ایجاد دگرگونی در ساختار ساختمان، از کار افتادن کلی سیستم های گرمایشی، هزینه های رنگ آمیزی دیوارها و … از تعمیراتی هستند که هزینه های ناشی از درست کردن آن بر عهده ی موجر می باشد.
ممکن است مستاجر به ملک موجر صدمه وارد کند که این بحثی جداست و موجر حق گرفتن خسارت مستاجر را دارد. برای این کار در ادامه راه کارهای آن ذکر خواهد شد و موجر باید از راه قانونی اقدام به گرفتن خسارت از مستاجر در صورتی که مستاجر مقصر است، بکند.

نکاتی پیرامون تعمیرات عین مستاجره یا ملک

• طبق ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر باید عین مستاجره را به مستاجر ارائه کند.
• طبق ماده ۴۷۷ قانون، موجر باید عین مستاجره را به طوری که قابل استفاده ی کامل باشد به مستاجر تسلیم کند.
• طبق ماده ۴۷۹ قانون مدنی، در صورتی که مستاجر از معیوب بودن عین مستاجره آگاه شود می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و از دریافت خسارت از مستاجر امتناع ورزد یا به ادامه قرارداد با پرداخت اجاره بها ادامه دهد اما در صورت رفع عیب توسط موجر، مستاجر حق فسخ قرار داد را ندارد.
• طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، موجر باید تمام تلاش خود را برای حفظ عین مستاجره انجام دهد که این کار شامل تعمیرات اساسی و کلی می شود و در صورت کوتاهی، مستاجر حق امتناع از دریافت خسارت از مستاجر و فسخ قرارداد یا اجبار موجر به تعمیرات اساسی را دارد.
• همچنین در ماده ۴۸۴ قانون مدنی، اجازه تغییر در عین مستاجره در زمان اجاره اگر خلاف مقصود مستاجر باشد، داده نشده است.
• ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶: هرگاه مستاجر مانع از انجام تعمیراتی که ضروری است شود، دادگاه مستاجر را به برداشتن مانع الزام می دارد و بازه زمانی برای انجام تعمیرات مشخص می کند. در صورت ادامه ی ممانعت از جانب مستاجر، دادگاه می تواند به تخلیه موقت ملک برای بازه زمانی مشخص، حکم کند. به هر حال، مستاجر مسئول خسارتی می شود که در اثر ممانعت او از تعمیر ملک به وجود آمده باشد.

محدودیت های مستاجر در رابطه با عین مستاجره

مستاجر حق تجاوز از حدود قانون و عرف را ندارد و از کاری که توسط قانون و عرف حکم شده است نباید خودداری کند.
به عنوان مثال: مستاجر حق ندارد از عین مستاجره به صورتی که به آن لطمه میزند، استفاده کند. مثلا عین مستاجره را به کلینیک دامپزشکی تبدیل بکند. یا با عدم رعایت ایمنی، موجب تخریب پنجره ها و درب ها شود.

علاوه بر این موجر باید در مورد عین مستاجره امین باشد و اجاره بها و قبوض خدماتی را پرداخت کرده و شرایطی را که در قرار داد آمده است را رعایت کند. موجر همچنین حق دریافت خسارت از مستاجر را در بعضی شرایط دارد.
طبق ماده های ۴۷۸، ۶۳۱، ۴۹۰، ۴۹۳ و ۴۹۲ هرگاه موجر قادر بر جلوگیری از تعدی و تفریط مستاجر در عین مستاجره نباشد و استفاده مستاجر بگونه غیر از مورد مصرف باشد، موجر حق فسخ قرارداد را دارد که این مهم ضامن است.

نحوه ی دریافت خسارت از مستاجر

اگر موجر نسبت به ایجاد خسارت به عین مستاجره از سوی مستاجر و یا عدم پرداخت اجاره بها و … از مستاجره شاکی باشد، دریافت خسارت مورد اجاره از مستاجر یا به طور کل دریافت خسارت از مستاجر به صورت مستقیم با دریافت از ودیعه ی مستاجر امکان پذیر نمی باشد. بلکه صاحب ملک ابتدا می تواند با مصالحه، سازش و توافق اقدام به دریافت خسارت از مستاجر کند و اگر نتیجه نداد باید برای دریافت خسارت از مستاجر به دادگاه مراجعه کند و با ارائه دادخواست دریافت خسارت از مستاجر به همان میزانی که ادعا می کند به دایره اجرا، دستور تخلیه را بدهد. در این هنگام، دایره اجرای دستور تخلیه از ارائه هزینه ی ودیعه به مستاجر به همان مقدار خودداری خواهد بود و سپس بعد از صادر شدن حکم دادگاه و دریافت خسارت از مستاجر و مطالبه های موجر، به رد آن به مستاجر اقدام خواهد کرد.

برای دریافت خسارت از مستاجر در صورتی که موجر ادعای مورد خسارت واقع شدن مورد اجاره را دارد، ابتدا  باید ودیعه را به صندوق دادگستری بسپارد و تقاضای تامین دلیل کند و سپس برای دریافت خسارت از مستاجر و خسارات وارده به مورد اجاره به طرح دعوای دریافت خسارت از مستاجر علیه او اقدام نماید. باید توجه داشت که اگر اثبات شود که تخریب عمدی بوده است، صاحب ملک می تواند برای دریافت خسارت از مستاجر به طرح شکایت کیفری در دادسرا بپردازد. صاحب ملک می تواند درخواست دریافت خسارت از مستاجر را در شورای حل اختلاف نیز مطرح کند.ذکر این نکته لازم است که موجر نمی تواند به منظور دریافت خسارت از مستاجر مبلغ ودیعه را نگه دارد.

همانطور که گفتیم موجر برای دریافت خسارت از مستاجر باید در مرحله اول مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واگذارد. این کار به این خاطر انجام می شود که دادگاه برای صدور اجراییه اجرای احکام در رابطه با طرح دعوای دریافت خسارت از مستاجر، موجر را وادار می کند تا ودیعه را که اساسا برای مستاجر است به صندوق دادگستری بسپارد تا اجراییه طرح دعوای دریافت خسارت از مستاجر صادر گردد. سپس باید تقاضای تامین دلیل در خصوص دریافت خسارت از مستاجر کند. تامین دلیل جزو راه هایی است که موجب سندیت طرح دعوا که در اینجا دریافت خسارت از مستاجر است می شود. به این صورت که طبق ماده ۱۴۹ قانون دادرسی مدنی تامین دلیل می تواند قبل یا بعد طرح دعوی به صورت درخواست به دادگاه ارائه شود.

مرجعی که صلاحیت بررسی درخواست تامین دلیل برای دعوای ( اینجا دریافت خسارت از مستاجر ) مورد نظر دارد. حال باید مالک به طرح دعوای دریافت خسارت از مستاجر اقدام کند. این اقدامات برای وقتی است که موجر نمی تواند اقدام به دریافت خسارت از مستاجر کند و دچار زیان ناشی از خسارت های وارده می شود.

با توجه به ماده ۱۴ قانون آیین دادرسی کیفری ۱۳۹۲، خسارات و ضرر های وارده شده با انجام یک جرم را می توان با ارائه دادخواست ضرر و زیان مطالبه کرد. پس از اینکه بازپرس مدارک و شکایت را بررسی کرد، اگر مستاجر مجرم شناخته شود، کیفرخواست از دادسرا صادر و به دادگاه صالح ارجاع داده می شود و دادگاه صالح وظیفه ی بررسی جبران خسارت وارد شده را دارد. در طول فرآیند دادرسی، پرداخت هزینه های آن در ابتدا بر عهده ی خواهان (حق) است و با اثبات حق بودن خواهان، این هزینه برعهده ی محکومین می باشد.

قوانینی در خصوص دریافت خسارت به مورد اجاره توسط مالک

• ماده ۳۳۱ قانون مدنی ۱۳۰۷: هر کس که سبب تلف مالی بشود، باید قیمت و مثل آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد، باید از عهده ی نقص قیمت آن برآید.
• ماده ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی ۱۳۷۹: اگر حقی بر عهده ی یک فرد که اثبات شده، باشد اساس بر ادامه ی آن می باشد، و این فرض باطل است اگر خلاف آن به اثبات برسد.
• طبق ماده ۲۲۱ داریم: اگر کسی تعهد به انجام یک عمل کند، در صورت تخلف، مسئولیت پرداخت خسارت به طرف مقابل بر عهده ی اوست.