ملک مشاع به چه معناست؟
طبق قانون ملکی که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، ملک مشاع قلمداد شده و در اصطلاح حقوقی به این وضعیت اشاعه گفته می شود. منظور از اشاعه این است که تمامی شرکا در بخش به بخش ملک سهم خواهند داشت، بنابراین نمی توان هیچ گونه اقدامی به منظور تفکیک دانگ‌ها از یک دیگر انجام داد. اما باید گفت که اشاعه هیچ محدودیتی برای صدور اسناد مجزا به نام صاحبان به وجود نخواهد آورد. لذا مالکین می توانند با توجه به میزان سهم خود تقاضای صدور سند مجزا دهند. در این اسناد سهم مالکانه مشاعی متقاضیان ذکر خواهد شد.
سند در ملک مشاع
در ابتدا باید گفت سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت است. سند شش دانگ به این معنا است که کل یک ملک متعلق به یک شخص است. اما در سند مشاع چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است. همچنین در سند ملک مشاعی میزان و قسمت سهم هر مالک مشخص نشده و تنها مالکیت در آن ذکر شده است. بنابراین مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می گیرند که سهم خود را از آن مشخص کنند، در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می کنند.
منظور از افراز ملک مشاع چیست؟
افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها. برای نمونه، الف ۲ دانگ و ب ۴ دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند. حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج شود، به این عمل، افراز می‌گویند. افراز را به دو دسته تقسیم نموده اند: افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه یا تصمیم اداره ی ثبت که شرکا را مجبور به قبول قسمت می کند. افراز به تراضی، افرازی است که شرکا به دلخواه خود انجام می دهند.
مراحل تنظیم سند ملک مشاع
هر یک از مالکین ملک مشاع که تصمیم به گرفتن سند مجزا برای سهم خود کنند باید به ترتیب مراحل زیر را طی نمایند:
- ارائه تقاضا نامه تفکیک سند به اداره ثبت
- مشخص نمودن سهم هر یک از شرکا
- تنظیم تقسیم نامه
- تنظیم صورت مجلس تفکیکی که شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحد ها و اطلاعات کامل سهم هر یک از شرکا
- ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند و تنظیم اسناد جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آن ها
انتقال سند مشاع قبل از ثبت ملک
مطابق ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هرگاه ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شده و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده و انتقال داده اند به نام منتقل الیه در یک جا ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می شود.
انتقال سند مشاع بعد از ثبت ملک
طبق ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید صادر می شود. همچنین مطابق ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا می تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید. و مطابق ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک ثبت می شود.
پاسخ به چند پرسش
تقسیم ملک مشاع چگونه انجام می شود؟
با تقاضای هر یک از مالکین تقسیم ملک و تفکیک سند مشاع صورت می گیرد و هر یک از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می کنند.
دعاوی مربوط به املاک مشاع از چه نوع دعاوی می باشند؟
برخی از دعاوی مربوط به این مبحث مالی و برخی دیگر غیر مالی می باشند. دعاوی مالی شامل دعاوی است که مربوط به ماکیت است و هر دعوایی غیر از دعاوی مربوط به مالکیت غیر مالی تلقی می شود.
هزینه دادرسی در دعاوی مربوط به ملک مشاع چقدر می باشد؟
همانطور که ذکر شد دعاوی مربوط به دعاوی مالی و دعاوی غیر مالی می شوند. بدیهی است که در دعاوی مالی هزینه دادرسی با توجه به خواسته و بهای آن مشخص می شود و در غیر مالی بر اساس تعرفه مقرر که حداقل پنجاه تا صد و پنجاه هزار تومان می باشد.
