فک رهن چیست؟
اصطلاح فک رهن از لحاظ حقوقی به معنای خارج ساختن ملکی از حالت رهن است که به عنوان وثیقه در رهن نهادی مانند بانک قرار دارد. به زبان ساده تر، فک رهن عبارت است از آزاد کردن سند ملکی که به عنوان وثیقه در بانک قرار دارد. زیرا به طور کلی هر اقدامی که بانک می خواهد برای اشخاص انجام دهد، اعم از وام و تسهیلات بانکی ضمانتی مشخص و خاص تعیین می کند.
روش های فک رهن
برای اینکه بتوانیم ملکی را به خرید یا فروش برسانیم و بر روی آن تسلط داشته باشیم لازم است قبل از هر چیز، آن را از رهن خارج کرده یا به بیان دیگر فکِ رهن کنیم که این امر معمولا به روش های زیر صورت می گیرد. این روش ها شامل موارد زیر می شوند:
- فرد بدهکار بدهی خود را تسویه نماید.
- شخصی که ملک را به گرو گرفته، از طلب خود بگذرد.
- شخص وام دهنده از گرو گرفتن ملک انصراف دهد.
- از بین رفتن مالی که در رهن قرار دارد.
انواع دعاوی الزام به فک رهن
دعوای فکِ رهن به طور معمول، در دو صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می شود. نکته مهمی که هنگام طرح این دعاوی وجود دارد، آن است که باید بر روی تمام مدارکی که پیوست دادخواست می کنید، مهر برابر با اصل زده شود.
دعوای فک رهن مستقل
در حالت فکِ رهن مستقل، شخص رهن دهنده متعهد به پرداخت دین خود در مدت زمان مشخصی است و یکی از اموال او در گروی شخص یا نهاد ثالثی مانند بانک است. در صورتی که شخص رهن دهنده نسبت به پرداخت همه دیون خود اقدام نکند، در این صورت بین شخص یا نهاد ثالث و شخص رهن دهنده دعوای حقوقی مطرح می شود. شخص ذی نفع می تواند در این چنین شرایطی دادخواستی تحت عنوان الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام عده فکِ رهن را به همراه با خسارات قانونی و بر مبنای قرارداد را تنظیم کرده و به مرجع قضایی تسلیم نماید.
دعوای فک رهن به همراه الزام به تنظیم سند رسمی
این دعوا به طور کلی به طرفیت سازندگان املاک و مستغلات و شرکت های عمرانی، اقامه می شود. در این حالت سازندگان قبل از فروش ملک، آن را در اختیار بانک قرار داده و وام می گیرند. سپس با تنظیم قول نامه ای آن را به خریدار منتقل کرده و متعهد می شوند در مهلت زمان مندرج در قول نامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم نمایند.
طرفین دعوای الزام به فک رهن
در دعوای الزام به فک رهن، اصولا خواهان شخصی است که خواستار فک رهن است. یا همان شخصی است که مالک جدید ملک می باشد. خوانده نیز شخصی است که به طور قانونی و یا بر اساس یک قرارداد، متعهد به فک رهن شده است و همچنین می تواند مالک قبلی رسمی ملک نیز باشد . و یا در شرایط دیگر خوانده می تواند بانک هم باشد. نکته ای که در این خصوص وجود دارد آن است که خواسته الزام به فک رهن نمی تواند به همراه خواسته های دیگری توامان مطرح شود و می بایست به صورت مستقل طرح گردد.
نحوه اثبات مفقودی چک چگونه است؟
مدارک لازم جهت طرح دعوای فکِ رهن در دادگاه
برای تنظیم دادخواست دعوای فک رهن، باید مدارک زیر را ضمیمه دادخواست نمایید:
- رو نوشت سند رهن
- اسناد پرداخت بدهی
- رو نوشت قرارداد رهن
پاسخ به چند پرسش درباره فک رهن
کدام دادگاه برای رسیدگی به دعاوی فکِ رهن صلاحیت دارد؟
رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن از نظر ذاتی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی است. اما اگر قیمت مال مورد رهن کمتر از 20 میلیون تومان باشد، شورای حل اختلاف صالح برای رسیدگی است.
آیا امکان خرید و فروش ملکی که در رهن است وجود دارد؟
به طور کلی این املاک قابلیت خرید و فروش به صورت قولنامه ای را دارند. اما ممکن است با قیمتی پایین تر از قیمت روز به فروش برسند. اما باید توجه داشت که برای تنظیم سند رسمی، باید این ملک از رهن بانک خارج شود.
چه زمانی باید خانه ای که در رهن بانک است را فک رهن کنیم؟
خانه ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه بدون فکِ رهن، طبق قانون مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می تواند به جرم کلاه برداری از شما شکایت کند.
